Immobilienkauf in Kroatien

Obwohl die kroatische Regierung erst seit relativ kurzer Zeit – seit 2014 – Bürgern aus Russland, der Ukraine und Weißrussland den Erwerb von Immobilien für Einzelpersonen ermöglicht, war und ist das Land immer noch ein beliebtes Ziel für den Kauf von Eigenheimen.

Recht hohe Preise für Immobilien in Kroatien werden durch die Vorzüge des Landes mehr als gedeckt: 

  • ausgezeichnetes Klima (extrem attraktives Mittelmeer an der Adriaküste, das besonders bei Ausländern beliebt ist);
  • günstige Ökologie;
  • das sauberste Meer;
  • Freundlichkeit der Anwohner;
  • die Nähe der Sprache für Russischsprachige (Kroatisch gehört zur slawischen Sprachgruppe);
  • ruhiges und maßvolles Leben an der Küste, wo hauptsächlich ausländische Bürger leben.

Die wichtigsten Vorteile der ein Haus oder eine Wohnung in Kroatien zu kaufen , zählen das Fehlen einer jährlichen Grundsteuer und ein relativ gering Gebrauchskosten .

Im Allgemeinen erwerben die meisten unserer Landsleute aufgrund der recht komplexen Anforderungen für die Erlangung einer Aufenthaltserlaubnis, der Geschäftstätigkeit in Kroatien und der geringen Beschäftigungschancen hier Immobilien als Zweit- oder „Sommerwohnsitz“, sofern sie sich im Land aufhalten ein Visum – nicht mehr als 90 Tage in einem Zeitraum von 180 Tagen.

Worauf sollte ein ausländischer Staatsbürger beim Immobilienkauf in Kroatien achten

Wenn Sie sich für den Kauf einer Immobilie in Kroatien entscheiden, gibt es einige wichtige Punkte zu beachten.

  1. Der Kauf einer Immobilie in Kroatien berechtigt Sie nicht zur Erlangung einer Aufenthaltserlaubnis. Alles über das Visaregime und die Erlangung einer Aufenthaltserlaubnis und eines unbefristeten Aufenthalts in Kroatien erfahren Sie in unserem Artikel „Anmeldung einer Aufenthaltserlaubnis in Kroatien“ .
  2. Der Erwerb von Immobilien durch einen Ausländer ist nur für eine natürliche Person (oder für eine in Kroatien registrierte juristische Person) möglich.
  3. Wenn Sie eine Immobilie in Kroatien zur Miete kaufen möchten, müssen Sie zunächst auch eine juristische Person in Kroatien registrieren und dafür einen Kauf tätigen. 
  4. Es ist einem Ausländer nicht möglich, eine Hypothek für den Kauf einer Immobilie für eine natürliche Person bei einer kroatischen Bank zu erhalten (einen Kredit können Sie nur beantragen, wenn Sie ein Firmengründer in Kroatien sind). Lesen Sie in unserem Artikel „Hypotheken in Kroatien“ über weitere Kreditmöglichkeiten .
  5. Ausländer dürfen keine landwirtschaftlichen Flächen, Waldflächen und Naturkomplexe im Zusammenhang mit Naturdenkmälern erwerben.

Der Prozess der Suche und Registrierung einer Immobilie in Kroatien

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  1. Suche nach Immobilien. Zunächst müssen Sie sich für den Ort und die Art des Immobilienkaufs entscheiden. Große Stadt oder kleines Dorf an der Adriaküste? Ein modernes Privathaus, eine renovierungsbedürftige Villa oder eine Wohnung in einer Apartmentanlage? Es hängt alles von Ihren Wünschen und finanziellen Möglichkeiten ab. Sie können den Immobilienmarkt in Kroatien selbstständig beobachten oder sich an eine spezialisierte Agentur wenden.
  2. Teilnehmer an der Transaktion. Die Beteiligten an der Transaktion sind der Käufer, der Verkäufer und der Immobilienmakler. Ausländischen Käufern wird dringend empfohlen, sich an einen Anwalt zu wenden, der dabei hilft, die Unterlagen für die Einreichung eines Genehmigungsantrags beim Justizministerium ordnungsgemäß vorzubereiten, einen Kaufvertrag korrekt zu erstellen und die Transaktion so weit wie möglich abzusichern. Viele Agenturen haben auf Käuferseite eigene Anwälte, dies können Sie bereits vor Beginn der Zusammenarbeit mit der Agentur klären.
  3. Objektreservierung. Um Ihre Kaufabsichten zu bestätigen und die interessierende Immobilie nicht zu verpassen, während Sie auf eine Genehmigung warten, können Sie sie bei der Agentur reservieren, indem Sie eine Anzahlung von 3-5% des Wertes der Immobilie leisten. Die Agentur stellt ihrerseits ein Reservierungsbestätigungsdokument aus. Wird die Transaktion abgebrochen, verliert der Käufer in der Regel die Sicherheiten.
  4. Unterzeichnung eines Vorvertrages. Dieser Artikel ist optional, wird aber häufig verwendet. Der Vorvertrag enthält alle grundlegenden Informationen über die zukünftige Transaktion: die genauen Bedingungen der endgültigen Transaktion und deren Abrechnungen, die Angaben zu den Parteien, eine Beschreibung des Objekts usw. Gleichzeitig wird eine Vorauszahlung geleistet, die in der Regel mindestens 10 % des Objektwertes beträgt. Im Falle einer Stornierung der Transaktion verliert der Käufer den Betrag der Vorauszahlung, ist jedoch gleichzeitig, wenn die Stornierung vom Verkäufer erfolgt, verpflichtet, den Betrag der Vorauszahlung in doppelter Höhe zu zahlen.
  5. Der Kaufvertrag. Der Kaufvertrag wird vom Anwalt des Käufers erstellt, von Käufer und Verkäufer unterzeichnet, der Vertrag wird von einem Notar beglaubigt. Achtung: Vor Vertragsunterzeichnung muss der Käufer zunächst eine TIN beim kroatischen Finanzamt ausstellen, dazu ist eine persönliche Anwesenheit erforderlich. Der Vertrag legt auch die Bedingungen für die vollständige Zahlung der Transaktion fest.
  6. Zahlung für die Transaktion. Es gibt mehrere Möglichkeiten, die Transaktion zu bezahlen: direkt aus dem Land des Käufers, wo er eine lokale Bank kontaktieren und die Zahlung aufgrund einer Vereinbarung auf das Konto des Verkäufers überweisen kann; von einem kroatischen Konto, das der Käufer im Voraus eröffnet, danach überweist er ihm Geld von einem Konto in seinem Land und die Transaktion wird vom kroatischen Konto bezahlt. In beiden Fällen muss die Herkunft der Mittel nicht bestätigt werden.
  7. Einholen der Kaufgenehmigung. Im nächsten Schritt wird die Genehmigung zum Erwerb der Einrichtung vom Justizministerium in Zagreb eingeholt. Dazu reichen Sie oder Ihr an der Transaktion beteiligter Rechtsanwalt einen Antrag mit folgenden Unterlagen ein:
  • Kaufvertrag, Original oder beglaubigte Kopie;
  • notariell beglaubigter Eigentumsnachweis / Grundbuchauszug – Original oder Kopie,
  • das Dokument darf nicht länger als 6 Monate zurückliegen; 
  • die Originalbescheinigung der örtlichen Verwaltung, dass sich das Objekt innerhalb der Bauzone befindet (auch nicht älter als 6 Monate);
  • eine ordnungsgemäß beglaubigte Kopie des Reisepasses des Käufers. 

Es dauert in der Regel 3 bis 6 Monate, um auf eine Genehmigung zu warten, während der Käufer in der gekauften Wohnung wohnen kann – diese Bedingung wird im Vertrag über das Nutzungs- und Aufenthaltsrecht im Voraus festgelegt.

  1. Anmeldung von Schutzrechten Die Anmeldung von Schutzrechten liegt vollständig bei Ihrem Anwalt oder Immobilienbüro, während die Unterlagen beim Grundbuchamt eingereicht werden, wo sie für einen Zeitraum von 15 Tagen bis zu mehreren Monaten geprüft werden Liste (VLASNIČKI LIST) oder ein Dokument über die vollständige Übertragung des Eigentums. Danach muss die staatliche Steuer auf den Erwerb von Immobilien (4 %) innerhalb von 30 Tagen entrichtet werden.

Immobilienkauf in Kroatien durch Ukrainer

Im Allgemeinen unterscheidet sich das Verfahren zum Kauf von Immobilien in Kroatien für Ukrainer nicht von der allgemeinen Kaufregelung für alle Nicht-EU-Bürger. Wir erinnern auch daran, dass ab dem 11. Juni 2017, nach der Einführung der Visumfreiheit zwischen der Ukraine und den EU-Ländern, ihre Bürger (vorausgesetzt, sie haben einen gültigen biometrischen Reisepass) kein Visum für Kroatien eröffnen müssen, sie können Aufenthalt im Land für bis zu 90 Tage in einem Zeitraum von 180 Tagen. Dies vereinfacht in gewissem Maße das Verfahren für die Einreise in das Staatsgebiet, um zu sehen, ob das Objekt vor dem Kauf, der Registrierung einer Transaktion oder dem weiteren Wohnen in Ihrem Haus steht.

Transaktionskosten

Alle im Artikel „Aufwendungen beim Immobilienkauf in Kroatien“ aufgeführten Posten können den damit verbundenen Kosten einer Transaktion zum Kauf von Immobilien in Kroatien zugerechnet werden .

Immobilien in Kroatien aus der Ferne kaufen

Wenn Sie aus irgendeinem Grund nicht die Möglichkeit haben, während der Abwicklung der Transaktion in Kroatien anwesend zu sein, kann dies ohne Ihre Beteiligung erfolgen, da nur die Unterschrift des Verkäufers vom Notar auf dem Kauf- und Verkaufsvertrag beglaubigt wird, und der Käufer muss nur den von seiner Seite unterzeichneten Vertrag an die Agentur senden, deren Vertreter dieses Dokument notariell beglaubigen. 

Ein wichtiger Punkt ist jedoch zu beachten: Vor Vertragsabschluss müssen Sie zur Registrierung der TIN beim Finanzamt persönlich nach Kroatien kommen, da deren Anwesenheit für den Geschäftsabschluss zwingend erforderlich ist.

Immobilienkauf in Kroatien

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